Wohnflächenberechnung
nach WoFlV
Eine Flächenangabe, die einer Prüfung standhält, weil sie am Objekt ermittelt und in ihrer Herleitung offengelegt wurde — und nicht aus Altunterlagen fortgeschrieben.
Wann sie gebraucht wird
Beim Verkauf ist die Wohnfläche eine zugesicherte Eigenschaft, für die der Veräußerer einsteht — unabhängig davon, woher die Zahl ursprünglich stammt. Bei der Vermietung hängen Mietvertrag, Mieterhöhung nach Mietspiegel und die Verteilung der Betriebskosten an derselben Bezugsgröße. Wird die Angabe später gerügt, ist eine prüffähige Berechnung die Grundlage jeder Argumentation.
Kreditinstitute verlangen für die Beleihungswertermittlung nachvollziehbare Flächen und maßstäbliche Grundrisse. Und bei Teilung oder Erbauseinandersetzung bestimmt die Flächenverteilung, wie Miteigentumsanteile und Werte zugeschnitten werden.
Woran es meist liegt
Die Wohnflächenverordnung rechnet nicht in Quadratmetern Grundfläche, sondern gewichtet. Flächen unter Dachschrägen zählen ab einem Meter lichter Höhe zur Hälfte und erst ab zwei Metern vollständig. Balkone, Loggien und Terrassen gehen üblicherweise zu einem Viertel ein, im Einzelfall zur Hälfte. Unbeheizte Wintergärten werden anders behandelt als beheizte, und Keller, Waschküchen und Abstellräume außerhalb der Wohnung bleiben ganz außen vor.
Erschwerend kommt hinzu, dass viele Angaben aus einer Zeit stammen, in der noch nach anderen Regelwerken gerechnet wurde. Die Ergebnisse weichen systematisch voneinander ab. Wer eine solche Zahl ungeprüft weitergibt, gibt die Abweichung mit weiter.
Dachschrägen
Ab einem Meter zur Hälfte, ab zwei Metern voll.
Balkone und Terrassen
In der Regel zu einem Viertel, im Einzelfall zur Hälfte.
Zubehörräume
Keller, Waschküche und Abstellraum bleiben außen vor.
Was Sie erhalten
- Berechnung
- Wohnfläche je Einheit, raumweise aufgeschlüsselt
- Herleitung
- Alle angesetzten Faktoren einzeln ausgewiesen und damit prüfbar
- Zeichnung
- Maßstäblicher Grundriss mit Raumbezeichnungen und Einzelflächen
- Formate
- PDF zur Weitergabe, auf Wunsch zusätzlich in bearbeitbarer Form
- Ausfertigung
- Erstellt und unterzeichnet durch Piras Architektur
Warum ich am Objekt aufnehme
Eine Berechnung allein aus vorhandenen Plänen ist nur so verlässlich wie die Pläne selbst, und die bilden den heutigen Zustand fast nie ab. Ich nehme deshalb vor Ort auf. Eine reine Auswertung vorhandener Unterlagen mache ich nur, wenn Sie das ausdrücklich wünschen — und vermerke es dann auch so.
Häufige Fragen
Welche Fristen gelten?
Den Ortstermin richte ich in der Regel innerhalb von zehn Werktagen nach Beauftragung ein, die fertigen Unterlagen erhalten Sie etwa fünf Werktage später. Wenn Sie es eiliger haben, nennen Sie mir Ihren Termin — ich sage Ihnen dann verbindlich, ob er sich halten lässt, statt ihn zuzusagen und später zu reißen.
Muss ich beim Termin dabei sein?
Nein. Notwendig ist lediglich, dass alle Räume zugänglich sind, einschließlich Keller und Dachgeschoss. Ob jemand aufschließt oder ich den Schlüssel vorher bekomme, spielt keine Rolle.
Worin liegt der Unterschied zu einer eigenen Aufstellung?
Vor allem im Nachweis. Eine unterschriebene Berechnung, in der jeder angesetzte Faktor offenliegt, hält einer Prüfung stand; eine interne Tabelle tut das nicht. Dazu kommt, dass die Gewichtung bei Dachschrägen, Balkonen und Wintergärten die eigentliche Fehlerquelle ist — dort entstehen die Differenzen, die später vertragsrelevant werden.
Ist die Berechnung für die Grundsteuer verwendbar?
Ja, für die Grundsteuer wird die Wohnfläche nach denselben Regeln herangezogen. Wie sich das in Ihrem konkreten Fall auswirkt, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Und wenn gar keine Pläne mehr da sind?
Das ist eher die Regel als die Ausnahme. Der Bestand wird dann vollständig neu aufgenommen. Der Aufwand steigt dadurch etwas, was im Angebot offen ausgewiesen ist.
Schreiben Sie mir, worum es geht
Sagen Sie mir, um welches Gebäude es geht und wofür Sie die Unterlagen brauchen. Sie hören innerhalb von 48 Stunden von mir — mit einer Einschätzung, mit der Sie bereits arbeiten können.